Affitti turistici in cedolare secca e novità Legge Bilancio 2021

Affitti turistici in cedolare secca e novità Legge Bilancio 2021

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Gli affitti turistici in cedolare secca a rischio oltre i quattro appartamenti

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto, tra le altre, un’importante novità riguardo alla gestione degli affitti turistici di immobili posseduti dallo stesso contribuente.

L’argomento è stato già trattato su questo portale (giungendo alle stesse conclusioni di oggi) nel lontano 2016 nell’articolo: Casa vacanza: aspetti giuridici e fiscali.

In particolare, l’art. 595 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, sia riconosciuto solo nel caso in cui vengano destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, a fini della tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da locare.

Perciò, la locazione breve con finalità turistica implica la gestione d’impresa qualora gli immobili gestiti siano superiori a 4 unità anche per il tramite di portali web a ciò dedicati (intermediazione o pubblicità).

 

D’altronde, l’Agenzia delle Entrate ha ben chiarito (risoluzione (AdE) nr. 381/E e nr. 394/E del 2008) che deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene. Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR nr. 917/86, secondo il quale: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33. Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.

 

Inoltre, il D. Lgs. nr. 23/2011 art. 3 (che disciplina la cedolare secca) concede la facoltà di applicare l’aliquota di tassazione fissa 21% solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare nr. 26/2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

 

Tuttavia, il D.L. nr. 50/2017 art. 4 co. 1 e AdE circ. nr. 24/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Tale normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86. Pertanto, il comodante dichiara il reddito fondiario, mentre il comodatario dichiara i canoni di locazione turistica.

Pertanto, appare evidente che sia possibile concedere in comodato d’uso gratuito uno o più immobili ad un soggetto diverso dal titolare del diritto reale con facoltà (per il comodatario) di concedere eventualmente gli stessi immobili in locazione con contratti turistici applicando la tassazione della cedolare secca (in capo allo stesso comodatario). E ciò senza incidere sulla tassazione per il comodante in ragione della facoltà della cedolare secca ai fini turistici, nonché della tassazione dei relativi canoni in capo al comodatario.

Ma, come per ogni Legge di Bilancio che si rispetti, certezze interpretative possono arrivare dalla solita circolare omnibus dell’Agenzia delle Entrate.

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