1. Definizione di plusvalenza immobiliare e campo di applicazione
La plusvalenza immobiliare consiste nella differenza positiva tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, eventualmente aumentato di altri costi fiscalmente rilevanti (“la differenza tra prezzo di vendita e costo d’acquisto/di sottoscrizione (valore fiscalmente riconosciuto) può determinare una differenza positiva (plusvalenza) o una differenza negativa (minusvalenza)”).
La disciplina fiscale della plusvalenza immobiliare si applica quando il venditore è una persona fisica che opera fuori dall’esercizio di impresa o di arte e professione (“In caso di cessione di un immobile da parte di una persona fisica che non agisce nell’ambito di impresa o di arte e professione, questa può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante o irrilevante a seconda dell’immobile ceduto e dell’intervallo di tempo intercorso dall’acquisto”).
2. Esenzioni: quando la plusvalenza non è tassata
Esenzione per decorrenza dei termini
La plusvalenza NON è imponibile quando:
- la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto o costruzione dell’immobile;
- l’immobile è stato acquisito per successione;
- l’immobile, pur ceduto prima dei 5 anni, è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione.
Tabella di sintesi:
| Oggetto di cessione | Periodo tra acquisto e vendita | Condizioni | Tassazione |
| Fabbricato | meno di 5 anni | adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo | NO |
| Fabbricato | più di 5 anni | qualunque fabbricato | NO |
| Fabbricato | meno di 5 anni | casi diversi dai precedenti | Ordinaria o sostitutiva su opzione |
| Fabbricato | per successione | qualunque fabbricato | NO |
| Terreno non edificabile | meno di 5 anni | – | Ordinaria o sostitutiva su opzione |
| Terreno non edificabile | più di 5 anni o successione | – | NO |
(“Nella tabella si riassumono le principali fattispecie in relazione ai fabbricati ed ai terreni (art. 67 c. 1 lett. a, b DPR 917/86), rinviando al Memento Fiscale per maggiori approfondimenti. In alcuni casi è prevista la possibilità della tassazione sostitutiva, su opzione, della plusvalenza. […] per successione o usucapione […] NO”).
Esenzione per abitazione principale
Se l’immobile venduto, anche prima dei 5 anni, è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza non è tassata (“fabbricato di categoria da A/1 a A/11 […] che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione è stato adibito ad abitazione principale del titolare o dei suoi familiari”).
3. Tassazione ordinaria: modalità di calcolo della plusvalenza
Se non si ricade nelle ipotesi di esenzione sopra elencate, la plusvalenza è tassata come “reddito diverso” ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.
- La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto/costruzione aumentato dei costi documentati per interventi edilizi sostenuti (“la plusvalenza, che si realizza quando il prezzo di vendita è superiore al costo di acquisto, è tassata esclusivamente nell’anno in cui il venditore incassa effettivamente il corrispettivo”) [2], (“plusvalenza è così determinata: il costo di acquisto o costruzione dell’immobile come sopra determinato, se sono decorsi più di 5 anni, è rivalutato in base alla variazione all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati rilevati dall’ISTAT; le spese per l’intervento agevolato rilevano in aumento del costo nelle misure riportate in tabella”).
4. Modalità di tassazione e opzione per l’imposta sostitutiva
- Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza concorre alla formazione del reddito complessivo e viene tassata secondo le aliquote progressive IRPEF del venditore.
- Opzione per l’imposta sostitutiva: in sede di atto notarile, il venditore può optare per la tassazione separata con imposta sostitutiva del 26% sull’intera plusvalenza (“In alcuni casi è prevista la possibilità della tassazione sostitutiva, su opzione, della plusvalenza”).
5. Termini temporali e periodo di possesso
- Il periodo di 5 anni decorre dalla data di acquisto o costruzione indicata nell’atto di provenienza.
- In caso di acquisto per donazione, il termine si calcola dalla data di acquisto da parte del donante (“In caso di acquisto tramite donazione, si fa riferimento al momento dell’acquisto da parte del donante”).
- Se l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati “superbonus 110%” conclusi da non più di 10 anni, si applicano regole specifiche per la tassazione delle plusvalenze, a partire dal 1° gennaio 2024 (“A decorrere dal 1° gennaio 2024 sono tassate le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso dei fabbricati, anche se situati all’estero oggetto di interventi di recupero agevolati con il c.d. superbonus 110% commissionati dal cedente o altri aventi diritto […]. Sono previste regole specifiche per la quantificazione della plusvalenza […]”).
6. Situazioni particolari e recenti novità normative
Cessione di immobili oggetto di Superbonus 110%
- Plusvalenze tassate se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati, con alcune esclusioni (es. immobili acquisiti per successione o destinati ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo).
- Il calcolo della plusvalenza tiene conto, in modo differenziato, delle spese sostenute per gli interventi agevolati, a seconda che siano state fruite come detrazione, sconto in fattura o cessione del credito (“plusvalenza è così determinata: il costo di acquisto o costruzione dell’immobile come sopra determinato, se sono decorsi più di 5 anni, è rivalutato in base alla variazione all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati rilevati dall’ISTAT; le spese per l’intervento agevolato rilevano in aumento del costo nelle misure riportate in tabella”).
Cessione parziale di immobile o pertinenza
- La cessione di una porzione dell’abitazione “prima casa” entro 5 anni dall’acquisto può comportare la perdita parziale dell’agevolazione, con tassazione della plusvalenza sulla parte ceduta (“Vendita, entro 5 anni dall’acquisto, di una porzione dell’abitazione […] perdita parziale dell’agevolazione per la parte di immobile (con eventuale pertinenza) venduto: versamento della differenza tra l’imposta calcolata con aliquota ordinaria e quella versata con aliquota ridotta, limitatamente alla parte di valore della porzione di immobile trasferito, con sanzione del 30% della maggiore imposta e relativi interessi”).
7. Riepilogo degli effetti fiscali: tabella riassuntiva
| Cessione di immobile “prima casa” | Tassazione plusvalenza |
| Dopo 5 anni da acquisto/costruzione | Esente |
| Per successione | Esente |
| Prima di 5 anni, ma adibito a principale | Esente |
| Prima di 5 anni, non adibito a principale | Tassata (IRPEF o imposta sostitutiva 26%) |
| Immobile oggetto di Superbonus 110% (<10 anni) | Tassata (regole specifiche) |
| Porzione/pertinenza ceduta (<5 anni) | Tassata parzialmente |
(“Nella tabella si riassumono le principali fattispecie in relazione ai fabbricati ed ai terreni (art. 67 c. 1 lett. a, b DPR 917/86)”) [1].
8. Applicazione al caso concreto e conclusioni operative
- La plusvalenza generata dalla cessione di un immobile acquistato con agevolazione “prima casa” è esente da tassazione se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto o se, pur vendendo prima, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, oppure se acquisito per successione.
- In tutti gli altri casi (es. vendita prima dei 5 anni senza adibizione ad abitazione principale), la plusvalenza è tassata come reddito diverso, con possibilità di optare per imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito notarile.
- Particolari regole si applicano per gli immobili oggetto di interventi “Superbonus 110%” e per la cessione parziale di immobile o di pertinenze.