Comprare casa: contratto di locazione con patto futura vendita

Come già argomentato nel precedente articolo Comprare casa senza miracoli: si può fare sono state illustrate le forme contrattuali atipiche introdotte dal legislatore italiano:

• locazione con opzione di acquisto (rent to buy)
• leasing immobiliare abitativo

oltre alle agevolazioni fiscali da usufruire nella dichiarazione dei redditi:

• detrazione fiscale del 50% dell’Iva sull’acquisto dell’immobile
• detrazione fiscale del 19% dei canoni di leasing e del prezzo finale di riscatto

 

Tuttavia, può accadere che le parti non intendano stipulare un atto pubblico (notarile) per cui procedere alla trascrizione nei registri immobiliari oltre al pagamento delle imposte.

Possono invece decidere di sottoscrivere un altro tipo di contratto prevedendo tutte le precauzioni anche se non si attivano le tutele tipiche della trascrizione del contratto nei pubblici registri immobiliari.

 

In particolare, il contratto di locazione con patto di futura vendita si compone di:

1. contratto di locazione immobiliare
2. preliminare di vendita

 

Il prelimiare può essere unilaterale (il locatore ha l’obbligo a vendere mentre l’inquilino ne ha la facoltà) ovvero bilaterale (ossia, vincola entrambe le parti alla stipula della successiva compravendita) ed è consigliabile la trascrzione nei pubblici registri.

 

La trascrizione nel registro immobiliare è invece necessaria quando:

• il contratto di locazione supera i 9 anni
• il preliminare è redatto nella forma di scrittura privata autenticata o atto notarile

 

Perciò, per il contratto di locazione di durata inferiore ai 9 anni è sufficiente la sola registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, mentre il preliminare di vendita deve essere trascritto qualora si voglia produrre gli effetti prenotativi triennali. Infatti, la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari protegge l’inquilino/acquirente dall’ipotesi di pignoramento di un creditore dell’impresa costruttrice.

 

Nel contratto di locazione con patto di futura vendita le parti possono prevedere in alternativa:

1. canone di locazione e degli acconti sul prezzo (di solito nella forma della caparra confirmatoria art. 1385 cod, civ.) da corrispondere con frequenza e date anche differenti;
2. canone maggiorato composto dalla quota-locazione e dalla quota-acconto sul prezzo di vendita solitamente qualificata come caparra confirmatoria.

 

Gli effetti di questa formula contrattuale sono:

PROPRIETARIO/VENDITORE

1. mantiene la proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito;
2. ha un beneficio economico, a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito
   dal canone periodico di locazione e dall’incasso, alla stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto previsti nel preliminare di vendita;
3. è dovuta il doppio della caparra in caso non si intenda più vendere l’immobile
4. l’utilizzo dell’immobile è soggetto agli stessi vincoli della locazione;
5. sarà necessario ricorrere all’autorità gudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine, per risoluzione per inadempimento ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “speciale” per convalida di sfratto di cui all’art. 657 e segg. c.p.c. che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
6. il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI), che grava sulla proprietà, rimane a carico del locatore/venditore;
7. la quota-locazione è soggetta alle ordinarie regole di tassazione (art. 26 Tuir) applicando gli scaglioni Irpef ovvero la cedolare secca. Mentre, la quota-acconto sul prezzo, avendo natura finanziaria, è esclusa da ogni tassazione eccetto il caso in cui l’inquilino non voglia più acquistare l’immobile e, pertanto, le somme percepite costituiscono indennità (caparra confirmatoria) soggetta a tassazione in quanto redditi diversi (co. 2 art. 6 Tuir);
8. non si potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova
   abitazione;
9. le spese per le manutenzioni straordinarie sono a carico del locatore.

 

 

LOCATARIO/ACQUIRENTE

1. Il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto
   dotato di data certa; le locazioni non trascritte, peraltro, non sono opponibili al
   terzo acquirente se non nei limiti dei nove anni dall’inizio della locazione;
2. il preliminare sarà opponibile ai terzi se viene trascritto (mediante l’effetto prenotativo). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita
   deve essere trascritto entro 1 anno dal termine convenuto dalle parti per la sua
   stipula, o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
3. l’utilizzo dell’immobile è soggetto alla disciplina vincolistica propria della locazione;
4. quando non è esercitata l’opzione di acquisto, le somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria non sono rivendicabili;
5. le somme dovute a titolo di acconti sul prezzo di vendita sono invece restituibili a netto delle indennità ed altre spese convenute;
6. i costi a carico saranno limitati alle sole riparazioni di piccola manutenzione;
7. il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI) che grava sulla proprietà, rimane a carico del locatore/venditore;
8. esiste un rischio elevato in caso di insolvenza o fallimento, del proprietario/
   venditore, qualora il preliminare non sia stato trascritto (l’effetto prenotativo
   non può comunque eccedere i 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
9. in caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), riguardante un bene soggetto ad IVA, l’imposta deve essere pagata
   per intero al momento della sottoscrizione del preliminare.