Cedolare secca e comproprietà

Sono comproprietario di un appartamento concesso in affitto. Da una valutazione fiscale, a me conviene la cedolare secca, mentre il mio comproprietario ha convenienza per la tassazione ordinaria? Possiamo procedere per due criteri distinti di tassazione per uno stesso immobile affittato?

 

 

I comproprietari di un immobile concesso in locazione possono tranquillamente adottare regole di tassazione distinte e ciascuno per la quota di propria pertinenza.

Il co. 1 dell’art. 26 TUIR così recita:” I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso ...”.

 

Mentre. il successivo co. 2 ex art. 26 dispone che “Nei casi di contitolarita’ della proprieta’ o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di piu’ diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.”

 

Dunque, la richiamata normativa fiscale definisce un’obbligazione fiscale autonoma rispetto ai diversi comproprietari ammettendo, di fatto, l’ipotesi di diversa applicazione normativ, ovvero la concomitanza dei due regimi di tassazione:

• ordinaria secondo gli saglioni di reddito Irpef
• cedolare secca con applicazione dell’imposta sostitutiva del 21% (ridotta al 10% nel caso di affitto con canone concordato).

 

E’ importante osservare che, nel caso di specie, il fatto che almeno uno dei comproprietari abbia optato per la cedolare secca, sono comunque dovuti (circolare 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 4.3):

• imposta di bollo in misura piena
• imposta di registro solo sui canoni a tassazione ordinaria

 

Infine, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca.

Perciò, entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto di affitto, è necessario inviare all’inquilino la raccomandata a/r con cui si comunica l’adozione (parziale) del regime della cedolare secca ivi compresa la rinunica dell’aggiornamento Istat dell’intero canone di locazione.

Si ricorda che la raccomandata non è necessaria se nel contratto è espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone e per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni.